27 marca 2020 w Blog

TARCZA ANTYKRYZYSOWA | cz. I | NAJEM OBIEKTÓW HANDLOWYCH

W dniu wczorajszym na stronie internetowej Sejmu opublikowane zostały rządowe projekty ustaw związane z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw.

Jednym z zagadnień ujętych w przygotowanej przez rząd tarczy antykryzysowej są rozwiązania dotyczące centrów handlowych.

Zgodnie z  projektem,  „w przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.”

Przedmiotowa regulacja choć na pierwszy rzut oka wydaje się być korzystna dla przedsiębiorców, to jednak nie chroni ona najemców w sposób kompleksowy. Należy bowiem zauważyć, że:

a) nie uwzględnia ona innych niż czynsz opłat ciążących na najemcy, których w praktyce jest bardzo dużo;

b) nie obejmuje tych przedsiębiorców,  którzy mimo radykalnego spadku obrotów (apteki, drogerie, sklepy spożywcze) nie zdecydowali się na zamknięcie sklepów.

Niezależnie od powyższego należy także nadmienić, że chociaż sama ustawa w swojej treści wskazuje na „obiekt budowlany” , to jednak zasadnym i logicznym byłoby objęcie benefitem zaproponowanym przez rząd także tych usług, które nie mogą prowadzić działalności (biura podróży).

Co istotne, ustawodawca w zaproponowanych przepisach dotyczących centrów handlowych zupełnie pominął kwestię ich właścicieli, nie wprowadzając żadnego mechanizmu pozwalającego im na pokrycie rat kredytów bankowych w związku z prowadzoną przez nich działalnością.

Na zakończenie, w przedmiocie omawianej materii warto wskazać na jeszcze dwie znaczące kwestie:

(1) zgodnie ze specustawą najemca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w szczególności nie jest zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem zakazu lub ograniczenia działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym.

(2) Sądy będą miały możliwość inaczej oznaczyć wysokość czynszu, kary umownej lub odszkodowania, jeżeli wymagają tego względy słuszności. Uregulowanie to należy oceniać jednak negatywnie, albowiem swoista elastyczność w tym zakresie wprowadzi wielką niepewność po obu stronach kontraktu.

27.03.2020 r. – RZĄD WPROWADZIŁ AUTOPOPRAWKĘ:

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.

4. Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Jak to rozumieć?

Po ogłoszeniu zakazu umowa najmu/dzierżawy wygasa.

W ciągu 3 miesięcy po okresie zakazu najemca/dzierżawca może złożyć oświadczenie o kontynuacji umowy. 

Powyższe należy poprzedzić słowem „chyba”.

Skutek tej regulacji będzie taki, że banki wypowiedzą umowy kredytu centrom handlowym, a inwestorzy zagraniczni – właściciele centrów – wystąpią o roszczenia wynikające z umów BIT.